Calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés

Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés ; le choix entre deux régimes

Si vous décidez de louer un logement meublé, l’objectif est évidemment d’en retirer des bénéfices. Mais en fonction du régime fiscal choisi, l’impôt à payer peut fortement réduire vos gains.

Rappel sur la location meublée

La location meublée non professionnelle (LMNP) obéit à des règles particulières en matière de déclaration d’impôt. Et oui, contrairement aux logements loués vides, ce type de bien permet de déclarer ses bénéfices dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers.

Cette différence permet aux propriétaires de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Mais ces derniers varient en fonction du régime choisi.

Alors pour payer moins d’impôt sur votre location saisonnière, découvrez les deux régimes fiscaux possibles.

Le régime micro-BIC

Bien souvent, le loueur en meublé non professionnel opte pour le régime micro-BIC. L’idée est de bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.

L’avantage, c’est que le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés est simplifié au moment de la déclaration. Cependant, il n’est pas sûr que cette option vous fasse payer moins d’impôts.

Le régime réel

Avec le régime réel, vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire. En revanche, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges, ainsi que le coût de l’acquisition immobilière.

Concrètement, voici les charges à déduire :

• la taxe foncière (hors ordures ménagères) ;
• l’assurance habitation propriétaire non-occupant ;
• l’assurance emprunteur et les frais bancaires ;
• les travaux d’aménagement ;
• l’expert-comptable pour la déclaration d’impôt sur les revenus locatifs meublés ;
• les frais de conciergerie et/ou de laverie ;
• les frais liés à l’inscription sur la plateforme de location saisonnière ;
• les charges d’électricité, de gaz et d’eau ;
• l’abonnement internet, et éventuellement Netflix ;
• l’achat de fournitures (draps, savons, shampoings, …) ;
• les intérêts d’emprunt immobilier pour l’achat du bien ;

En plus de toutes ces charges, le prix d’acquisition du bien immobilier peut être amorti sur plusieurs années. Dans cette hypothèse, le recours à un expert-comptable est plus que nécessaire (notamment en cas de contrôle de l’administration fiscale).

En comptant tous ces frais, il est possible d’aboutir à un bénéfice annuel à zéro ou proche de zéro. L’imposition sur vos revenus locatifs meublés sera alors nulle, voire quasi nulle.

Pour vous aider à comprendre, nous vous proposons un exemple concret.

Un exemple de calcul d’impôt pour les LMNP

Pour comprendre le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés, rien de tel qu’un exemple concret.

À cette fin, nous nous basons sur les données suivantes :

• Loyers annuels : 10 000 €
• Prix d’acquisition du bien : 140 000 €
• Frais déductibles : 4 000 €
• Intérêt d’emprunt : 500 €
• Amortissement : 5000 €

Si vous optez pour le régime micro-BIC, les revenus imposés sont évalués à hauteur de 5000 € (10 000 * 50%).

En revanche, si vous choisissez le régime réel, le montant de vos bénéfices imposables est fixé à 500 € . En effet, vous pourrez déduire les frais déductibles, l’intérêt d’emprunt, ainsi que l’amortissement (10 000 – (4 000 + 500 + 5 000) = 500 €).

Cette somme s’ajoute ensuite à l’ensemble de vos revenus imposables. En fonction du montant, cela peut même vous faire basculer sur une tranche supérieure.

La déclaration d’impôt de revenu locatif meublé.

Après avoir effectué le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés, vous pouvez choisir votre régime fiscal. Pour cela, il suffit de remplir votre déclaration annuelle.

Si vous êtes en micro-BIC, c’est très simple :

• Vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO.
• Dans la catégorie “ Revenus des locations meublées non professionnelles”, remplissez vos revenus locatifs dans la case 5ND correspondant à Location meublée – régime BIC.

Si vous êtes au régime réel :

• Vous devez remplir le même formulaire, sauf qu’il faut renseigner la case 5NA correspondant à “revenu imposable du régime du bénéfice réel”.
• En plus, il faudra remplir les déclarations 2031, 2033-A / 2033-B / 2033-C / 2033-D / 2033-E.

À ce titre, le recours à un expert-comptable est nécessaire, puisque ces différentes déclarations s’apparentent à un bilan comptable.

C’est justement en raison de cette complexité que de nombreux Français n’optent pas pour le régime réel. Mais si vous êtes accompagné par des professionnels compétents, vous pourrez facilement réduire le montant de vos impôts à payer.

Pour aller plus loin, consultez également notre article sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.